전월세 신고제 대상 내용 요약정리

전월세 신고제 대상 내용 요약정리

 

임대차 3법의 하나인 전월세 신고제가 일주일 앞으로 다가와 다주택자들의 고민이 쌓이고 있다고 합니다. 전월세 가격이 투명하게 공개되면서 임대 소득이 드러나게 될 것이라는 우려 때문인데요. 제도가 도입되면 고강도 임대료 규제인 표준임대료나 과세 강화로 이어질 수 있다는 의견도 분분합니다. 전월세 신고제는 전세나 월세 계약을 하면 30일 내에 지자체에 신고해야 하는 제도인데요. 

 

수도권과 광역시, 도의 시지역에 있는 주택의 보증금 6000만 원, 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다. 오늘은 전월세 신고제 대상 그리고 세부 내용에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

전월세 신고제 대상 내용 요약정리

목차 1. 전월세 신고제란? 2. 전월세 신고제 대상 3. 전월세 신고제 지역 4. 전월세 상한제 5. 전월세 신고제 Q&A

 

1. 전월세 신고제란?

전월세 신고제는 주택 임대차 계약을 맺는 경우 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 이는 임대차 3법의 내용 중 하나로 계약갱신청구권제와 전월세 상한제, 전월세 신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산 거래 신고법의 개정안입니다. 

 

2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본 회의에서 의결되었으며 동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었습니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 시행 예정입니다.

전월세 신고제란?

2. 전월세 신고제 대상

전월세 신고제는 6월 1일부터 시행됩니다. 수도권과 광역시, 8개도의 시 지역에 거래되는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 전월세가 신고 대상이 됩니다. 세입자와 집주인에게 신고의 의무가 있지만 두 사람 모두 신고를 할 필요는 없습니다. 

 

공동으로 서명한 임대차계약서를 어느 한쪽이 제출하는 방식으로 신고합니다. 공인중개사에게 위임도 가능하며 계약 후 30일 내 전월세 신고를 하면 전입 신고 전이라도 관계없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

• 전월세 신고제 대상 : 수도권, 광역시, 8개도의 시 지역에서 거래되는 보증금 6000만 원 초과나 월세 30만 원 초과인 전월세가 대상이 됨.

전월세 신고제 대상

3. 전월세 신고제 지역

전월세 신고제 지역은 다음과 같습니다.

 

• 수도권 전역 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
• 광역시 : 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시
• 세종시 : 세종특별자치시
• 도의 시 지역

전월세 신고제 지역

4. 전월세 상한제

계약갱신 청구권은 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다는 내용으로 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있게 되었습니다. 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한합니다. 

만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한경우에는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되었습니다. 

 

각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮추어 정할 수 있도록 권한을 부여하였으며 임대인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다. 

 

단, 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세 상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

전월세 상한제

5. 전월세 신고제 Q&A

Q: 지방에서 한 달짜리 월세 계약을 하려고 합니다. 이러한 단기계약도 신고의 대상인가요?
A: 원칙상 대상이 됩니다. 단, 임대차 신고 기간이 계약일로부터 한 달인 만큼 신고 시점에 이미 계약이 종료되어 신고 대상 자체가 없어질 수 있습니다. 국토부에서는 각 지자체에 고시원 등 계약 기간이 30일이 되지 않는 초단기 계약은 신고를 하지 않더라도 과태료 대상에서 제외하도록 안내하고 있습니다. 단, 임차인이 보증금을 보호받기 위해 신고를 원한다면 계약 기간과 관계없이 신고 가능합니다.

Q: 의무 신고를 피하기 위해 30일 미만으로 기간을 쪼개어 계약하는 편법이 생기게 되면 어떡하나요?
A: 같은 임대주택에서 30일 미만으로 기간을 나누어 계약하며 신고를 하지 않았다면 세입자의 총 거주일수를 합산하여 과태료 부과 여부를 판단하게 됩니다.

Q: 전월세 신고제 대상인데 허위신고를 하거나 미신고를 하는 경우 과태료가 얼마나 부과되나요?
A: 전월세 신고제 대상이지만 허위신고를 한 경우 과태료 100만 원, 미신고의 경우 4~100만 원까지 부과될 수 있습니다. 최저 과태료인 4만원은 보증금 1억 원 미만 임대차 계약이 이루어진 3개월 이내에 신고하는 경우 부과됩니다. 계도기간인 내년 5월 31일까지 과태료는 부과되지 않습니다.

Q: 전입신고와 임대차 신고를 따로 해야 하나요?
A: 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부하면 자동으로 임대차 신고도 되고 확정일자까지 부여됩니다. 단, 임대차 계약일과 실제 이사하는 날의 차이가 많이 나기 때문에 이사전 임대차 신고를 먼저 했다면 전입신고는 실제 전입시 따로 해야 합니다. 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 전입신고는 전입한 날로부터 14일 이내에 하는 것이 원칙입니다.

Q: 전세 연장 계약도 신고를 해야 하나요?
A: 신규 계약과 갱신 계약 모두 신고의 대상이 됩니다. 단, 갱신의 경우 보증금이나 월세가 변하지 않았다면 신고할 필요가 없습니다.

Q: 고시원은 전월세 신고의 대상이 되나요?
A: 신고의 대상이 맞습니다. 다세대주택, 아파트는 물론 주택임대차보호법의 적용을 받는 오피스텔, 고시원, 판잣집 등도 모두 신고 대상에 포함됩니다.

Q: 신고 정보는 어디에 활용되나요?
A: 제출된 임대차 계약서를 은행과 연계하여 전세대출에 활용하도록 하는 방안을 정부가 추진 중입니다. 대출 신청인이 계약서와 확정일자 증빙자료를 제출하지 않아도 은행 창구에서 기존 신고 정보만으로도 대출을 가능하게 하려는 것입니다. 단, 관계기관 협의 등이 필요하여 아직 시행시점과 범위 등은 구체화되지 않았습니다.
 
Q: 계약갱신요구권을 이용하여 이전 계약을 연장할 때의 전월세 신고는 신규 계약 때 하는 신고와 무엇이 다른가요?
A: 갱신 계약의 경우 갱신이라는 점을 밝히고 이전 보증금과 월세까지 신고해야 합니다. 정부는 임대차법을 개정하여 표준임대차계약서에 갱신 계약 여부와 계약 갱신 전 보증금과 월세를 기재하도록 하는 방안을 추진 중입니다.

Q: 신고정보는 언제부터 일반에 공개되나요?
A: 11월부터 시범 공개됩니다. 실거래 정보처럼 각 매물의 정확한 계약일과 가격, 계약 갱신 여부 등을 알 수 있게 될 예정입니다.

Q: 전월세 신고 방법은 어떻게 되나요?
A:  거주 지역 관할 주민센터 또는 부동산 거래 관리 시스템 사이트에서 가능하게 됩니다.

전월세 신고제 Q&A

이상으로 전월세 신고제 대상 그리고 세부 내용에 대해 살펴보았습니다. 전월세 신고제 시행으로 반전세전환까지 늘면서 공급 부족으로 시장 불안이 가속화될 수 있다는 우려도 적지 않은데요. 특히 재건축 단지를 중심으로 전셋값 상승세가 목격되기도 하였습니다. 전월세 신고제로 전세 공급량이 감소하여 전셋값 상승이 나타날 우려도 큰데요. 

 

정부가 전월세 신고제 세부 방안을 담은 시행령 개정안을 입법예고하자 전문가들은 대부분 전월세 물량 공급 감소, 임대료 상승 등의 부정적인 영향이 나타날 것으로 예측했습니다. 소득이 노출되는 것을 꺼리는 집주인들이 기존 월세를 30만 원 미만인 반 전세로 돌리거나 세 부담을 상쇄하고자 전셋값이나 월세를 올리는 현상이 나타날 수 있다는 전문가들의 관측이 있는데요. 

 

모든 정책과 제도가 장점과 단점을 가지고 있는 것처럼 앞으로 나가면서 좋은 방향으로 진화될 수 있다고 생각합니다. 아무쪼록 새로 시행하는 제도인 만큼 전세와 월세를 이용하는 세입자와 공간을 빌려주는 임차인 모두에게 긍정적인 방향으로 나아가게 되길 바래봅니다.
 
관련글

2021.05.23 - [분류 전체보기] - 종부세 과세대상 요약정리

종부세 과세대상 요약정리