계획관리지역 이란? 핵심정리

계획관리지역 이란? 핵심정리

 

용도지역은 토지이용의 가장 기본적인 구분으로 전 국토에 걸쳐 빠짐없이 중복되지 않게 구분하여 지정되고 있습니다. 최근 서울시는 용도지역 변경 조건인 의무공공기여을 없애는 등 소규모재건축사업을 활성화하기 위한 업무처리기준을 마련하였다고 하는데요. 시가 마련한 ‘소규모재건축사업 업무처리 기준’은 관련 법 등에 흩어진 절차와 기준을 망라하고 불필요한 규제를 손질하여 수립하였다고 합니다. 

 

이렇듯 우리나라의 토지는 용도지역에 민감한 경향이 있는데요. 오늘은 계획관리지역 이란 무엇이며 세부내용에는 어떠한 것들이 있는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 

 

계획관리지역 이란? 핵심정리

목차 1. 계획관리지역 이란? 2. 계획관리지역 특징 3. 계획관리지역 투자가치 4. 계획관리지역 확인방법 5. 계획관리지역 관련 Q&A

 

1. 계획관리지역 이란?

계획관리지역 이란 비도시지역 중 여타의 용도지역에 비해 개발 가능 행위의 범위가 제일 넓어 토지개발 시 일반적으로 선호되는 지역을 말합니다. 계획관리지역의 건폐율은 40%에 달하고 4층 이상의 건축도 가능하기 때문에 토지 매입을 결정할 때 중요한 기준이 됩니다. 

 

용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등을 제한함으로 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지역의 종류는 다음과 같습니다.

 

• 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
• 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 녹지지역 : 자연환경, 농지와 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보와 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업, 임업, 어업 생산을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용과 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

계획관리지역 이란?

2. 계획관리지역 특징

계획관리지역의 특징은 다음과 같습니다.

• 비도시지역 중 가장 높은 건폐율과 용적률을 갖습니다.
• 기본 건폐율 40%, 용적률 100%
• 취락지구 내 계획관리지역인 경우에는 건폐율이 60%로 상향 조정됩니다.
• 성정관리방안이 수립되는 지역의 경우 건폐율 50% 용적율 125%로 상향됩니다.
• 가장 폭넓은 건축이 가능하고 넓은 개발 가능 사업의 범위를 갖습니다.
• 수익사업의 대표적인 2종 근린생활시설, 음식점, 모텔, 영업용 창고, 공장, 연수원, 박물관, 자동차학원, 골프장, 골프연습장, 폐차장, 주기장, 주유소 등의 건축이 가능합니다.
• 농지법 상 농지전용면적제한에서도 계획관리지역은 예외가 됩니다.
• 일부 제한이 있으므로 정확한 지역별 계획관리지역에서의 개발 가능한 행위는 그 지역의 도시계획조례를 참조하면 됩니다.
• 4층 이상의 건축이 가능합니다.
• 자연녹지지역의 경우 4층 이내의 제한이 있지만 계획관리지역의 경우 용적률이 허용하는 한 더 높은 건축이 가능합니다.
• 비도시지역 중 지구단위계획을 수립할 수 있는 대표적인 용도지역이 계획관리지역입니다.
• 지구단위계획구역은 유통형 산업형 관광형 주거형 등으로 개발이 가능하며 이러한 경우 공단이나 아파트 단지, 유원지도 건축이 가능합니다.

계획관리지역 특징

3. 계획관리지역 투자가치

계획관리지역의 임야는 시가화용지나 농지에 비해 값이 저렴하고 좋은 경치가 있는 경우가 많아 2종근린생활건물 등으로 인기가 많습니다. 전원주택의 경우 오히려 계획관리지역은 필요 이상의 땅값이 부담되기 때문에 보전관리지역 임야나 임업용산지로 대체하는 경향이 있습니다. 

개발을 목적으로 땅을 구입한다면 그 개발에 꼭 계획관리지역이 필요한지 우선적으로 검토해보아야 합니다. 전원주택단지나 사회복지시설, 병원, 종교집회장 건축에는 보전 생산관리지역에서도 가능하며 농촌, 귀촌, 귀산자들에게는 농림지역 농지 임야로 충분할 수 있기도 합니다.

계획관리지역 투자가치

 

4. 계획관리지역 확인방법

계획관리지역 여부를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

계획관리지역 확인방법

1. 자치법규정보 시스템 홈페이지에 방문합니다.
2. 검색을 원하는 지역의 도시계획 조례를 검색합니다. (예: 수원 도시계획 조례)
3. 원하는 지역의 도시계획 조례를 확인합니다.

5. 계획관리지역 관련 Q&A

Q: 국토계획과 국토종합계획은 무엇인가요?
A: 국토계획이란 국토를 이용하고 개발 및 보전할 때 미래의 경제적, 사회적 변동에 대응하여 국토가 지향해야 할 발전 방향을 설정하고 이를 달성하기 위한 계획을 말합니다. 국토종합계획은 국토에 관한 최상위 국가계획으로 계획의 주요내용은 미래의 경제적 사회적 변동에 대응하여 민족의 삶의 터전인 국토의 미래상과 자아기적 발전방향을 설정하기 위한 계획을 말합니다. 

 

이를 위하여 인구와 산업의 배치, 기반시설의 공급과 국민생활환경의 개선, 국토자원의 관리와 환경보전 등에 관한 정책방향 등을 제시합니다.

Q: 국토계획에는 어떠한 것이 있나요?
A: 국토계획은 크게 국토종합계획, 도종합계획, 시군종합계획, 지역계획, 부문별 계획으로 구분 가능하며 각 계획은 다음과 같습니다.

• 국토종합계획 : 국토전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합 계획입니다.
• 도종합계획 : 도나 특별자치도의 관할구역을 대상으로 하여 해당 지역의 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합 계획입니다.
• 시,군종합계획 : 특별시, 광역시, 시나 군의 관할구역을 대상으로 하여 해당 지역의 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시하고 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생 문화 등에 관하여 수립하는 계획으로 국토의 계획 및 이용에 관할 법률에 따라 수립되는 도시, 군계획입니다.
• 지역계획 : 특정 지역을 대상으로 특별한 정책목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획입니다.
• 부문별 계획 : 국토 전역을 대상으로 하여 특정 부문에 대한 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획입니다.

Q: 건폐율이란 무엇인가요?
A: 건폐율은 건축 용어로 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다. 건폐율이 높을수록 건축 가능한 면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로 적정 주거환경을 보장하기 위하여 건폐율의 상한선을 지정합니다. 용적률과 더불어 도시계획을 수립하는데 기본적인 고려 사항입니다.

Q: 용적률은 무엇을 말하나요?
A: 용적률은 건축용어로 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻합니다. 용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로 적정 주거환경을 보장하기 위하여 용적률의 상한선을 지정합니다. 

 

건폐율과 더불어 도시계획을 수립하는데 기본적인 고려사항이 됩니다. 용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥 면적은 포함시키지 않으며 또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함시키지 않습니다.

Q: 건축이 제한되는 용도지역과 건축이 가능한 용도지역의 종류는 어떻게 구분되나요?
A:  국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 주택종류별 제한은 아래표와 같습니다.

구 분	건축이 가능한 용도지역	건축이 제한되는 용도지역
단독주택 및 다중주택	·제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역 ·농림지역·자연환경보전지역안에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 범위 에서 건축하는 농어가주택	·유통상업지역 ·전용공업지역 ·중심상업지역(「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택으로서 다른 용도와 복합된 것에 한해서 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음) ·일반상업지역·일반공업지역·준공업지역·보전녹지지역은 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음
다가구주택	·제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역 ·농림지역·자연환경보전지역안에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 범위 에서 건축하는 농어가주택	·유통상업지역 ·전용공업지역 ·보전녹지지역 ·중심상업지역(「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택으로서 다른 용도와 복합된 것에 한해서 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음) ·제1종전용주거지역, 일반상업지역·일반공업지역·준공업지역은 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음

 

계획관리지역 관련 Q&A

이상 계획관리지역 이란 무엇이며 세부내용에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보았습니다. 토지를 매입하거나 경매에 참여하려면 반드시 알아두어야 할 사항이라고 생각하는데요. 특히 계획관리지역에 건축물을 짓고자 하는 경우 해당 정보를 더욱 자세히 조사하여 주변에 상업이나 공업시설이 없는지 잘 확인하시는 것이 중요합니다. 

 

요즘에는 유튜브 등에서도 토지용도에 관한 정보들이 많이 있으니 차근히 공부해 보시는 것도 좋은 방법임을 알려드립니다.

 

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